09-09-2021

Inleiding

“Vanaf 1 september 2021 mag je voor bepaalde zaken de tuin van je buur betreden” was enkele dagen geleden een geruchtmakende krantenkop in onze media. Deze nieuwe regel (die zeker moet genuanceerd worden) maakt deel uit van het hervormde goederenrecht, dat in werking is getreden op 1 september 2021. De hervorming beoogt, onder meer, een integratie, modernisering, instrumentalisering en flexibilisering van het bestaande goederenrecht (dat teruggaat tot de Code Napoleon van 1804) in een nieuw Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, met een gepast evenwicht tussen rechtszekerheid en contractvrijheid.

Meer concreet bevat de nieuwe wet de volgende (niet-exhaustieve) vernieuwingen die van belang kunnen zijn in het kader van vastgoedprojecten, vastgoedfinanciering of projectontwikkeling:

1. Limitatieve lijst van zakelijke rechten vs. contractsvrijheid

Het numerus clausus principe blijft gehandhaafd. Hieruit volgt dat men enkel die zakelijke rechten kan vestigen die in de limitatieve lijst van zakelijke rechten zijn opgenomen, maar daartegenover staat dat in principe de contractsvrijheid geldt voor alle bepalingen van Boek 3, behalve voor de definities en voor artikels die uitdrukkelijk anders bepalen.

2. Recht van opstal

Bij vastgoedprojecten gaven partijen in het verleden vaak de voorkeur aan erfpacht, omdat de maximale duur ervan (99 jaar) een stuk langer was dan die van een opstalrecht (50 jaar). Onder de nieuwe wet wordt de maximumduur van het opstalrecht opgetrokken tot 99 jaar. Bijgevolg zal de keuze tussen opstal en erfpacht moeten worden gebaseerd op meer inhoudelijke gronden (bijvoorbeeld de wil om bouwwerken of beplantingen op te richten) dan louter de duur van het recht.

Een opstalrecht kan zelfs eeuwigdurend zijn indien de eigenaar van de grond het recht verleent voor:

• 1) doeleinden van openbaar domein; of
• 2) het creëren van volumes in geval van een complex en heterogeen onroerend goed, op voorwaarde dat deze volumes

  • (i) elk een eigen bestemming hebben;
  • (ii) onafhankelijk kunnen worden beheerd; en
  • (iii) geen gemeenschappelijke delen omvatten.

Een klassiek voorbeeld hiervan is een bovengronds gebouw, bijv. een winkelcentrum of een residentie, met een ondergronds parkeercomplex. Indien de partijen een permanente eigendomsverdeling wensen, kunnen zij onder de nieuwe wet opteren voor het creëren van volumes in plaats van de als belastend ervaren mede-eigendom.

Echter kan de rechter, na een periode van ten minste 99 jaar, de opheffing van het opstalrecht gelasten, indien het recht elk (zelfs potentieel of toekomstig) nut heeft verloren.

3. Recht van erfpacht

De nieuwe kenmerken van het erfpachtrecht kunnen als volgt worden samengevat:

• - De minimumduur werd verkort van 27 naar 15 jaar. Dit vergemakkelijkt aanzienlijk het aangaan van (onroerende) erfpachtconstructies.
• - De jaarlijkse betaling van een canon is niet langer verplicht.
• - Bij het einde van het erfpachtrecht moet de eigenaar de pachter vergoeden voor de constructies die deze op de betrokken grond heeft gebouwd. De nieuwe wet schrijft voor hoe deze vergoeding moet worden berekend indien de partijen niets hebben bedongen.
• - Ook een erfpachtrecht kan eeuwigdurend zijn, wanneer en zolang het voor doeleinden van openbaar domein gevestigd is.

 

4. Recht van vruchtgebruik

Het recht van vruchtgebruik heeft de volgende nieuwe kenmerken:

• - De mogelijkheid om het vruchtgebruik te verlengen werd wettelijk vastgelegd.
• - Voor daden van behoud hebben de vruchtgebruiker en de blote eigenaar voortaan een wettelijk verankerde samenwerkingsplicht.
• - De blote eigenaar hoeft structurele herstellingen niet langer alleen te bekostigen. Op verzoek zal de vruchtgebruiker een evenredig deel van de kosten moeten dragen, berekend op basis van de waarde van het vruchtgebruik tegenover de waarde van de volle eigendom.
• - Vruchtgebruik toegekend aan een rechtspersoon kan voortaan tot 99 jaar duren (in plaats van 30 jaar). Evenwel blijft de regel gelden dat, in geval van faillissement of ontbinding, het vruchtgebruik ook een einde neemt.

5. Andere nieuwigheden

• - De nieuwe wet bevat een wettelijke regeling om persoonlijke en zakelijke rechten te vestigen op het openbaar domein, voor zover dit niet strijdig is met het publieke doel ervan (dit in navolging van een lange evolutie in bijzondere wetgeving en rechtspraak). Dit betekent concreet dat de terbeschikkingstelling van het openbaar domein vlotter kan verlopen, bijvoorbeeld wat de oprichting van investeringsgoederen door private investeerders betreft (men denke bijv. aan windturbines of onroerende technische installaties in het havengebied). Dit zal de financierbaarheid van dergelijke projecten enkel ten goede komen.
• - Aanvullende akten die bijv. een koopoptie, een recht van levenslange huur, een voorkooprecht, ... bevatten, kunnen voortaan ook in het hypotheekregister worden overgeschreven.
• - De vrijwillige mede-eigendom en de beëindiging ervan zijn nu bij wet geregeld.

 

6. Inwerkingtreding

De nieuwe wet is enkel van toepassing op rechtshandelingen en -feiten die zich voordoen na 1 september 2021. Zij zal echter niet van toepassing zijn op:

• - toekomstige gevolgen van rechtshandelingen en -feiten die zich vóór 1 september 2021 hebben voorgedaan; of
• - rechtshandelingen en -feiten die zich na 1 september 2021 voordoen, wanneer het betrokken zakelijk recht vóór die datum is gevestigd.

Bovendien zullen de bepalingen betreffende de registratie van aanvullende akten pas in werking treden op 1 juli 2022. Ten slotte is er een overgangsregeling voorzien voor de opstalrechten in volume-eigendom die vóór 1 september 2021 zijn verleend.

Mocht u hierbij vragen hebben, aarzel dan niet het Astrea real estate team te contacteren.

Astrea Real Estate Team

Ciska Servais – vastgoedrecht, omgevings- en administratief recht

Philippe Van Wesemael – administratief en publiek recht

Micha Van den Abeele – corporate real estate

Ilse Cuypers - omgevingsrecht

Dieter Veestraeten – vastgoed- & projectfinancieringen